AIRBNB: EL MATÓN DEL BARRIO

Este verano, la polémica de la “turismofobia” ha mostrado que las lógicas de extracción de rentas del turismo de sol y playa pueden trasladarse a las ciudades de segundo rango. Lo que estaría ahora en peligro no serían los ecosistemas costeros —algunos perdidos ya para siempre— sino el frágil equilibrio social de nuestras ciudades. En términos históricos, lo que ahora mismo está en disputa es la reproducción de la vida de las clases subalternas en el centro de las ciudades frente a los escenarios de extractivismo depredatorio.

Y, en este contexto... llegó AirBnB. La irrupción de las plataformas digitales de gestión de apartamentos turísticos ha recalentado el mercado de activos inmobiliarios en el centro de las ciudades. Frente a la opción clásica de “malvender” o alquilar el piso para huir del ruido, propia del ciclo económico anterior, AirBnB está precipitando dos derivas: propietarios que venden su piso a empresas que operan como gestoras alegales de apartamentos turísticos; y propietarias que convierten su piso en un negocio de alta rentabilidad, alquilando por temporadas o por habitaciones, tras haber expulsado a sus anteriores inquilinos.

Este trasvase está provocando la subida de precios de los alquileres, como consecuencia de la reducción de la oferta de pisos disponibles para alquiler “no turístico”, y debido a que los propietarios que desean seguir alquilando “normalmente” tienen una expectativa de beneficio similar a la que obtendrían por un alquiler turístico. El resultado final es la expulsión de los propietarios de clase media —por las molestias o porque se ven atraídos por una mayor rentabilidad— y la progresiva expulsión de los inquilinos de rentas más bajas que no pueden hacer frente a las subidas de los alquileres.

Todo esto no se entiende si no se analiza, además, el cambio progresivo de la propiedad de estos bienes inmuebles. Como ha demostrado un estudio reciente sobre el AirBnB en la CAV, una parte cada vez mayor de los apartamentos turísticos están siendo adquiridos o gestionados por empresas inmobiliarias especializadas: 100 “anfitriones” -tanto propietarios como gestores- controlan más del 30% de todas las ofertas en la CAV. Uno de ellos, “FeelFree Rentals”, gestiona 57 pisos. En ciudades como Madrid o Barcelona, la concentración es aún mayor; “Raquel” gestiona 145 apartamentos turísticos en Madrid y “Javier”, en Barcelona, 77.

Es decir, gran parte de la oferta no pertenece al propietario de clase media que decide sacarle una rentabilidad extra a su casa ni al trabajador que decide poner su habitación disponible unos meses para complementar su salario. Se trata de un modelo de turismo basado en la disponibilidad de vivienda vacía gestionada por agentes de mercado que controlan decenas de pisos.

¿Qué está pasando en Aldezarra?

La asociación Convivir en lo Viejo lleva años denunciando este proceso de expulsión. A los masificados Sanfermines y a las fiestas que se concentran en el Casco Viejo —como San Fermin Txikito—, se unen eventos semanales ya consolidados como el juevintxo o carreras de distinto tipo, que cada vez son más habituales. El modelo tiene consecuencias incuestionables: el barrio ha pasado de tener 12.171 habitantes en 1991 a 10.800, en el 2016. Ya se ha iniciado la fuga de las clases medias propietarias que venden o alquilan la vivienda a inquilinos más tolerantes hacia las condiciones hostiles del barrio (jóvenes, parejas sin hijos o precarias).

No existen datos oficiales del Gobierno de Navarra ni del Ayuntamiento de Iruñea, pero del estudio de la fluctuante y opaca oferta digital de AirBnB en Iruñea se deduce que existen en torno a 320 alojamientos inscritos y disponibles en la plataforma, que se concentran en los barrios más céntricos. Aldezarra, Ensanches, San Juan, Iturrama y Rotxapea concentran la mayoría de las ofertas, acaparando el Casco Viejo el 35% de los anuncios. De todos ellos, casi la mitad son casas enteras, es decir, hay más de 150 apartamentos dedicados al alquiler turístico. La diferenciación es importante porque el efecto negativo sobre las comunidades proviene sobre todo del alquiler turístico de inmuebles enteros, que presionan sobre el precio de los alquileres normales. El alquiler esporádico de habitaciones influye sobre la turistificación del barrio pero lo hace en menor medida sobre los precios de alquiler. Así pues, analizando las casas vacías dedicadas al alquiler turístico durante todo el año —y no por temporadas, cuando las propietarias están fuera—, es decir, las casas enteras con “alta disponibilidad”, se observa que Aldezarra concentra el 69% del total.

¿Y de quienes son esas casas? Los datos sugieren conclusiones parecidas a las de otras ciudades: de los 167 pisos ofertados en Iruñea, 48 están en manos de multipropietarios o gestores de apartamentos turísticos (el 28%), y los 13 gestores más importantes controlan el 36% de toda la oferta de pisos completos. Un sólo agente inmobiliario, “Luna”, gestiona 14 apartamentos turísticos. La evolución en otras ciudades de su entorno indica que la concentración irá en aumento.

Una parte de las competencias en materia de control de los apartamentos turísticos está en manos del Gobierno de Navarra —aunque ello no exime de su responsabilidad al Ayuntamiento de Iruñea, que podría tomar medidas como ya ha hecho Barcelona—. Hasta ahora, sus actuaciones se han limitado a intentar registrar los pisos turísticos y a imponer sanciones a quienes obviaban el trámite. En concreto, 63 pisos turísticos no registrados han sido multados este verano con entre 1.200€ y 6.000€ . Ahora bien, lo cierto es que solo en AirBnB más de 100 casas no figuran como inscritas en el registro oficial del Gobierno de Navarra... y podrían ser muchas más.

La tendencia a expulsar al vecindario del Casco Viejo derivada de la privatización del espacio público, las “molestias” del ocio, la destrucción del comercio tradicional y los precios del alquiler ya ha comenzado. Iruñea está lejos de Venecia y de Barcelona pero no tanto de Donostia o de Bilbao. Su inserción periférica en la metrópoli vasca va a agudizar, ya lo está haciendo, los procesos de saqueo en su trama urbana y va a abrasar, cada vez más, el acceso a la vivienda de amplios sectores sociales. Es el actual derecho a la ciudad lo que está siendo arrebatado.

Una Ordenanza Cívica de cuando los dinosaurios poblaban la Tierra

El furor por la regulación de la conducta en el espacio público comenzó en Barcelona en 2005. Si bien la parte más polémica de aquella primera ordenanza se centraba en la criminalización de la prostitución, otros gobiernos municipales (el de Iruñea también en 2005), aprovecharon el tirón para introducir regulaciones que, partiendo de presupuestos de control social y marcos punitivos, adquirían tintes distópicos, cuando no absolutos disparates, en algunos de sus capítulos. Bajo el pretexto de facilitar la convivencia en el espacio público, los municipios desplegaron una batería de sanciones —razonablemente ambiguas para poder administrar discrecionalmente— que limitaron drásticamente la libertad de manifestación y de reunión.

En Pamplona, entre las nuevas actividades prohibidas, se encontraban el reparto de octavillas, la pegada de carteles, la colocación de pancartas, o las pintadas, que pasaron a sancionarse con multas de entre 750€ y 3.000€, según la gravedad. Además, se introdujo la posibilidad de cargar las costas de la reparaciones a los causantes. La introducción de una fianza en concepto de limpieza y de un seguro de responsabilidad civil pretendió también limitar el derecho de manifestación.

Por otro lado, la ordenanza incluía artículos descacharrantes como la prohibición de tender ropa en los balcones, pegar pegatinas en los contenedores de basura o tirar pipas al suelo. Y ya en su dimensión hilarante —por lo que ha venido después— incorporaba disposiciones que habrán hecho las delicias de las personas que viven en Aldezarra como: “con carácter general no se permitirán actividades que generen molestias al vecindario, en especial en horario nocturno”. Obviamente, la aplicación de sanciones con respecto al ruido o a la invasión del espacio público por parte de los establecimientos privados, nunca ha llegado a aplicarse. No está de más recordar que esta es la regulación que sigue vigente con el actual Ayuntamiento del Cambio.

UN FANTASMA RECORRE LA CIUDAD

La polémica sobre la “turismofobia” ha llegado para quedarse. A pesar de que el protagonismo de organizaciones políticas juveniles como Arran y Ernai en las últimas acciones contra el turismo masivo de Barcelona y Donostia ha trasladado la discusión hacia aspectos secundarios, el debate sobre el modelo turístico español y la mercantilización del espacio público ha logrado cristalizar. El conflicto ha atravesado la maraña de acusaciones de xenofobia y de odio al extranjero, y también ha superado algún que otro meme/chantaje central de nuestras élites (oponerse al turismo, que crea empleo y riqueza sin matices, es querer que todo vaya a peor). La fractura social y de clase que el turismo masivo y depredador contribuye a ensanchar, ha abandonado las zonas de penumbra para instalarse en el conjunto de preocupaciones capaces de enunciarse, también en Iruñea.

Este año, antes de Sanfermines, por primera vez y tras iniciativas como “Convivir en lo Viejo”, han aparecido pegatinas con el lema “Gentrification is coming!” en las calles de Aldezarra. Analizar las consecuencias del modelo turístico, dentro y fuera de las fiestas es difícil, dadas las diferencias de escala e intensidad de la ciudad con respecto a destinos como Donostia o Barcelona. Por lo demás, el problema es el mismo. El Casco Viejo de Iruñea es ese lugar de extracción de rentas inmobiliarias y donde el uso privado del espacio público genera más beneficios. La hostelería y el turismo han ido devorando los usos comercial y residencial tradicionales en sus calles, plazas, pisos y bajeras. Al tiempo que va convirtiéndose en parque temático de ocio y turismo, aumenta la rentabilidad de los inmuebles destinados a usos turísticos y de la hostelería de inversión.

Los gobiernos de UPN empujaron en esa dirección. La estrategia de “embellecimiento” del centro e, incluso, su parcial peatonalización, respondieron más a esas lógicas que al deseo de construir lugares más habitables. Como afirma un vecino, “los camiones de abastecimiento hostelero son incompatibles con los bancos para los abuelos y las fuentes... y las terrazas impiden el paso de silletas, sillas de ruedas, bicicletas, bomberos y ambulancias”. Es cierto que ciudades próximas como Donostia y Gasteiz están experimentado el mismo fenómeno pero lo sorprendente es que el “gobierno del cambio” no haya adoptado medidas claras para detener la dinámica.

Parte de la opinión pública tiende a estigmatizar al vecindario de Aldezarra, caracterizándolo como “quejica” y “mimado” por la inversión pública. Iniciativas vecinales como Convivir en lo Viejo, sin embargo, han ido complejizando su discurso y las quejas por las meadas del fin de semana han dado paso a las reflexiones sobre el profundo proceso de turistización y gentrificación que sufre el barrio. No se trata sólo de un problema de ruido y suciedad, sino de cómo se favorece —por acción u omisión— la sustitución de la hostelería local por franquicias de hostelería, al tiempo que se entrega parte del espacio público al uso hostelero (principalmente terrazas). Un modelo promovido por UPN y PSN y frente al que el gobierno del cambio ofrece continuismo.

Hostelería tradicional frente a negocios de inversión

En el siglo XXI se han abierto aproximadamente un centenar de nuevos establecimientos de hostelería en Aldezarra (incluidos bares, restaurantes y cafeterías). Es difícil rastrear el origen de la inversión pero parece sensato no incluir a la mayoría bajo el epígrafe de “hostelería local”. Todo ello ha generado cambios en la dinámica de relaciones entre el vecindario, las asociaciones vecinales y la hostelería. Los nuevos espacios, a veces franquicias, son menos sensibles al diálogo con el tejido asociativo, no tienen una conexión clara con el territorio y presionando al alza sobre los precios (al atraer un público de mayor poder adquisitivo) se han convertido en la punta de lanza de la transformación social del barrio. En una zona cada vez más de ocio para el resto de la ciudad, los bares “de barrio” en los que tomarse una caña a un precio razonable tienden a desaparecer.

Por su parte, el comercio local sufre una doble dinámica de presión. Por un lado, el laissez faire municipal ha convertido el Casco Viejo en un monocultivo de ocio nocturno y turismo, donde la tienda de ultramarinos está cada vez más arrinconada. Por otro lado, y en ese contexto de subida de los precios, el comercio minorista que no contaba con local propio se ha visto sometido a la presión sobre sus alquileres. La ciudad se llena de gente pero eso no se refleja en su cuenta de resultados.

Las terrazas imparables

¿Cómo medir estos cambios? ¿Cómo evaluar la mercantilización del espacio público? Las terrazas son una variable bastante objetiva. Aunque el consistorio no hace públicas las concesiones de terrazas ni su ubicación (ni con UPN ni con el Cambio), se ha hecho pública la información sobre las terrazas en tramitación. Entre enero y junio de 2017, el Área de Seguridad Ciudadana ha tramitado la concesión de 48 nuevas licencias de terraza, la mayoría fuera de Aldezarra.

Se conceden todas las solicitudes, siempre que se cumpla la ordenanza. El reglamento no tiene mayores exigencias que un horario de recogida, la delimitación clara del espacio de terraza, condiciones de limpieza difícilmente verificables y la obligación de dejar 1,80 metros de espacio para la circulación de peatones. Por sí misma, la ordenanza no limita la posibilidad de saturación de un barrio o una calle con terrazas, veladores o barriles y, en lugares semipeatonalizados como el Casco Viejo, se pueden dar situaciones como la de la Plaza Consistorial: se deja, efectivamente, un espacio de 2m para el paso de peatones, pero se ha convertido una plaza pública en una terraza privada.

Por otro lado, la recaudación en concepto de terrazas ha pasado de 591.201€ en 2015 a 673.797€ de 2016, un aumento del 14%. Si se aplica la tasa más alta recogida en la ordenanza arroja una estimación de unos 1.270 metros cuadrados nuevos de espacio público entregados al beneficio privado y con un retorno impositivo muy bajo. En todo caso, está es una estimación muy conservadora, ya que asume que se paga el máximo posible (65€ por metro cuadrado al año) cuando, en realidad colocar una terraza en Pamplona puede llegar a costar sólo 6€ al año por metro cuadrado, e incluso en Aldezaharra (salvo Plaza del Castillo, Paseo Sarasate y Calle Chapitela) los precios oscilan entre los 11€ y los 36€ por metro cuadrado al año. Estos precios suponen que, en la práctica, no hay límite a la instalación de terrazas, más allá de la capacidad de gestión e inversión de los propios establecimientos hosteleros.

¿Hay alternativas? ¿Puede compararse Iruñea con Barcelona o Donostia? Obviamente no, pero se dan todas las condiciones para avanzar en niveles de saturación del espacio público importantes. No hay políticas públicas claras y actualizadas para delimitar las zonas saturadas, como tampoco existen fiscalidades fuertemente redistributivas y disuasorias. Ayuntamientos como el de Donostia, al menos, tasan de manera más ordenada y progresiva el uso privado del espacio público: un metro cuadrado de terraza en la capital guipuzcoana puede oscilar entre los 18€ en las zonas más baratas y los 492€ del Bulevar. A las terrazas sin estructura fija se les cuadruplica la tasa de mayo a octubre. Tampoco allí se ha buscado activamente poner freno a la mercantilización del centro pero, por lo menos, las instituciones y la ciudadanía reciben algo más de esa riqueza que genera el turismo en suelo público... un bien que es de todas.